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一房二处理，如何看待所有权和抵押权的冲突？

　　2006年，邱某、陈某向H公司购买了一处房屋，二人支付了全部购房款27万元并已实际占有使用该房屋，当时H公司称该房屋需解除抵押后才可以办理房屋产权登记。然而，H公司在解除抵押后，并未协助邱某、陈某办理房屋产权登记，而是于2012年12月再次将该不动产抵押给金融机构贷款。后因H公司无法偿还借款，导致该房屋被金融机构申请法院拍卖。邱某、陈某提出执行异议后，向法院提起执行异议之诉。

　　关于金融机构与H公司金融借款合同纠纷一案，法院经审理认为，金融机构与H公司签订的《流动资金借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。H公司应偿还借款本金及利息、罚息，同时金融机构对H公司所有的案涉房屋享有优先受偿权。

　　关于邱某、陈某与金融机构、H公司案外人执行异议之诉纠纷一案，法院经审理认为，在法院对案涉房屋进行查封前，邱某、陈某与H公司签订了书面的《购房合同》，二人按合同约定支付了全部价款，并且缴纳了购房契税，H公司将房屋交与二人占有、使用，二人也将案涉房屋租赁他人使用至今。邱某、陈某对案涉房屋未办理产权过户登记没有过错，金融机构也没有提供证据证明在H公司办理抵押贷款时，其有到抵押物现场进行调查和核实。从维护法律公平、保护正常交易的角度出发，应当维护邱某、陈某所享有的物权期待权，确认案涉房屋产权归二人所有，H公司应协助二人办理房屋产权过户登记手续。

　　收到法院的确权判决书后，邱某、陈某向法院申请执行。法院认为案涉房屋存在纠纷尚未解决，裁定终结本次执行程序。2020年4月，邱某、陈某向检察机关申请监督。

　　对于将已经出售但并未办理不动产登记的房产又抵押给金融机构的情况，是购房者享有房屋的所有权，还是金融机构享有优先受偿权，存在两种观点：

　　第一种观点认为，开发商以其所有的房产为贷款本息提供抵押担保，并办理了抵押登记，有合同和法律依据，因此金融机构对讼争抵押物享有优先受偿权。

　　第二种观点认为，购房者已支付全部购房款并实际占有使用房产，对于未办理房屋产权过户登记不存在过错，金融机构未尽到贷前调查核实义务，因此购房者享有房屋的所有权。

　　笔者认为第二种观点符合当前司法实践中处理“一房二处理”问题的情况，主要理由如下：

　　H公司在房屋产权尚未变更登记的情况下，将案涉房产抵押给金融机构贷款，其中涉及邱某、陈某所有的部分属于未经所有权人同意的无权处分行为。邱某、陈某购买房屋后，二人对于案涉房屋未办理过户登记并无过错，讼争房屋未能办理过户手续非二人自身原因所致。H公司以案涉房屋产权向金融机构抵押贷款时，金融机构已对抵押物的权属和使用情况进行了贷前调查。然而，邱某、陈某购买的案涉房屋已于2006年6月开始便接连出租给他人使用，金融机构应当向承租户调查案涉房产的权属和使用情况。根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”作为专业的金融机构，在对抵押物进行贷前调查时，存在疏忽、懈怠，没有尽到对案涉房屋权属及使用情况进行严格查证的审慎义务，在客观上使H公司严重违背诚信原则的行为得以实现，也造成自身抵押权无法实现的困境，应被认定为存在重大过失。因此，金融机构对于案涉房屋的抵押权不符合善意条件，不能依法善意取得该房产的抵押权。

　　处理结果：金融机构与H公司金融借款合同纠纷一案中，法院确认了某金融机构享有的抵押权，属于确权裁判。邱某、陈某与金融机构、H公司案外人执行异议之诉纠纷一案中，法院确认了邱某、陈某对其房屋享有的所有权，亦属于确权裁判。两份确权裁判相互独立，无法通过撤销其中一份判决产生撤销或否定另一份判决的后果。检察机关以认定的基本事实有新的证据足以推翻金融机构与H公司金融借款合同纠纷一案原民事判决为由，向法院发出再审检察建议。经再审，法院撤销了金融机构与H公司金融借款合同纠纷一案的原民事判决，确认金融机构仅对除邱、陈二人所有的案涉房屋产权之外的部分享有优先受偿权。

　　（作者单位分别为福建省人民检察院、福建省将乐县人民检察院）

原文链接：https://www.spp.gov.cn/spp/llyj/202209/t20220907_576724.shtml
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