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未办房屋产权变更登记　引发一连串麻烦

　　

　　“检察官，钱到账了，感谢您！”

　　“检察官，钱到账了，我已申请法院解除查封！”

　　“感谢检察官，房子总算保住了，法院解封了，判了给我们过户了！”

　　一起房产纠纷案，从双方申诉时积怨已久、剑拔弩张，到检察和解后三方满意、各得其所，可以说是皆大欢喜。6月28日，继三方和解之后，北京市西城区法院作出判决，支持了小李夫妇关于房屋所有权转移登记的诉讼请求。至此，在西城区检察院的依法能动履职之下，这起由房产买卖纠纷引起的持续六年之久、牵涉十余轮诉讼的纷争终于画上了圆满的句号。

　　刚入住婚房就被卷入诉讼

　　2015年，老李的儿子小李结婚。为了让小两口生活得更幸福，老李和亲家经过几个月的考察，综合考量多方面因素，最终在北京市某小区为孩子选定了一套160平方米的婚房。因为户型良好、地理条件优越，全家都对房子十二分满意，唯一的遗憾就是当时还办理不了产权登记手续。

　　原来，这套房子是原主人丽丽（化名）于2012年从开发商处按揭购买的，当时房子尚处于刚刚交付的状态，还无法办理产权登记手续。为了这套婚房，老李和亲家倾尽半生积蓄，与小李夫妇共同凑齐了首期房款。2015年8月，小李夫妇与丽丽订立《房屋买卖合同》，约定剩余房款400万元待办理房屋产权登记手续时再支付。

　　然而，入住婚房不到半年，一纸保全裁定打破了李家新婚与乔迁的喜庆氛围。原来，债权人大强（化名）于2016年2月1日对丽丽等人提起民间借贷诉讼后，申请了财产保全，西城区法院于2016年3月查封了预售登记在丽丽名下的案涉房屋。

　　老李得知房屋被查封后，要求法院出具书面保全裁定书，随后召集全家讨论，聘请了律师，持购房合同和付款凭证，于2017年3月11日向西城区法院提起保全复议申请。法院认为，大强在其与丽丽的民事诉讼过程中提出保全申请，且已提供担保，法院裁定保全被告丽丽名下的财产并无不当，故驳回了老李的保全复议申请。

　　六年间历经十余轮官司

　　因为小李夫妇上班忙，老李便主动请缨，继续参与房屋“保卫战”。作为代理人的他于2017年10月底向西城区法院提起案外人异议之诉，请求法院解除对案涉房屋的查封、停止执行案涉房屋。

　　西城区法院立案后，老李收到了此前由他代小李夫妇起诉的确认《房屋买卖合同》效力一案的判决书。该判决支持了李家的诉求，确认合同有效，这让老李信心倍增，更加斗志昂扬地投入到保卫房屋的诉讼之中。在案外人异议之诉一案的庭审中，老李同意交纳购房尾款400万元。西城区法院限其15日内将尾款交到法院。

　　谁知，一波未平，一波又起。正当老李全身心投入房屋“保卫战”中时，第二份保全裁定又来了。原来，另一位债权人小明（化名）在北京市怀柔区法院对丽丽等人提起诉讼并申请财产保全，法院于2017年依法对案涉房屋轮候查封。

　　老李此时陷入了百般纠结：向西城区法院交完尾款到底能不能顺利办理房屋过户登记？怀柔区法院还要查封怎么办？还没等老李想明白，15天的期限转眼就过去了。就这样，购房尾款虽然准备好了，但没往法院交。2018年4月18日，西城区法院以李家未按要求交付剩余房款、不符合排除执行的条件为由，判决驳回了李家要求对案涉房屋解除查封、停止执行的诉讼请求。

　　此后几年，老李作为小李夫妇的代理人，在漫漫维权路上辛苦奔波：到西城区法院起诉丽丽，要求办理房屋产权变更登记，法院于2021年12月27日以房屋被查封、不具备过户条件为由判决驳回；2020年10月，到怀柔区法院提起执行异议，同年11月提出案外人异议之诉，后于2021年向上一级法院提起上诉、申请再审，均被驳回……几轮折腾，个中辛酸，老李悄悄咽下。

　　而另一边，大强和小明对丽丽的起诉先后获法院判决。西城区法院于2017年10月20日判决甲公司偿还大强本金860余万元及利息、律师费，丽丽及其爱人李某承担连带还款责任；怀柔区法院于2018年1月24日作出一审判决，小明上诉，北京市第三中级法院于2018年5月28日作出二审判决，撤销一审判决，判令甲公司给付小明借款本息370万元及后续利息，丽丽及其爱人李某承担连带保证责任。根据两个判决，丽丽要承担的还款义务远超400万元。

　　判决生效后，大强、小明分别向西城区法院、怀柔区法院申请强制执行。这时，案涉房屋也从诉讼过程中的保全转为了执行中的查封，西城区法院作为首封法院，对案涉房屋启动评估拍卖程序。怀柔区法院向西城区法院申请参与分配。

　　得知消息的小李夫妇心急如焚，老李和亲家更是愁染双鬓。李家于2020年10月20日向西城区法院提起执行异议，法院于2020年11月4日以重复异议为由，裁定驳回。

　　双方都申诉，检察官抽丝剥茧理头绪

　　走投无路的李家认为西城区法院驳回他们的执行异议错误，于是更换了律师，向西城区检察院申请监督，请求督促法院停止拍卖案涉房屋。与此同时，债权人大强也认为法院迟迟未能有效推进案涉房屋的拍卖工作，在向上一级法院申请执行监督被驳回后，也向西城区检察院提出执行监督申请，请求督促法院尽快拍卖案涉房屋。

　　西城区检察院于2021年11月分别受理了双方的监督申请。

　　“我们调阅法院卷宗、审查多个关联案件后，发现事情的起因在于丽丽既不能偿还债务，也无法完成房屋过户，于是债权人强烈要求法院尽快拍卖房屋，购房人却想方设法保住房屋，形成了如今的诉讼拉锯战。”西城区检察院办案检察官于伟香告诉记者，申诉双方其实均非违约方，但多年的诉讼对峙让双方积怨颇深。

　　申诉双方分别为债权人和购房人，在丽丽一没财产、二不露面的情况下，如何找到本案的最优解、尽快解决当事人的急难愁盼？于伟香表示，首先要了解双方“愁”在哪儿、推动解决又“难”在哪儿，然后以此为基础和双方进行深入沟通。

　　“本来好好地买套婚房，没想到这些年官司不断，闹心呀！这要真给拍卖了，孩子们心里多憋屈啊？！我就盼着官司早点了结，孩子们好安心工作、安心生活……”说话间，老李的眼圈泛红了。

　　然而，老李虽有和解意愿，债权人大强那边的情况却不乐观：一来，双方此前曾尝试和解，但未能达成一致；二来，在大强眼里，对方滥用诉权拖延执行，明显缺乏诚信。“检察官您不知道，我们这些年为这事儿打了多少个官司，光花律师费……”大强说着说着，眉头就紧锁了起来。

　　“本案相关的判决、裁定，我都看过……”于伟香结合案情和诉讼经过，把大强“理不清、道不尽”的那些争议焦点问题理得清清楚楚。终于，大强在检察官的仔细梳理下理清了头绪，开始频频点头，表示愿意配合检察机关的工作。

　　“老李所急是已付巨款的房子朝不保夕，以致小两口生活不安稳，大强所愁是多年诉讼干花律师费没拿到一分钱。”于伟香说，双方都需要为对方维护自身权益所作出的努力表示理解和体谅，在理清头绪的基础上，慢慢形成一个彼此都能接受的方案。

　　三方协商，检察和解止纷争

　　除了双方的诚意以及对检察官的信任外，影响和解最重要的因素是双方对各自利益的预期。毕竟，李家错失了在案外人异议之诉中交付购房尾款从而排除执行的机会，而如果评估价值过千万的案涉房屋能够成功拍卖，大强完全可以轻轻松松收回借款本息，所以大强不愿轻易让步，也在情理之中。

　　本案法律关系错综复杂，检察官经过深思熟虑，运用民法典体系化思维方式，帮助当事人在整个纠纷体系中客观看待自己的权利——从公平角度来讲，丽丽先将房屋卖给小李夫妇，在小李夫妇已经支付部分房款并入住的情况下，法院虽然查封了案涉房屋，但当时的形势是，丽丽真正能用于向大强还债的仅仅是案涉房屋的400万元购房尾款，而不是整套房屋的总房款。只是，李家不慎在案外人异议之诉中丧失了这份优势。话又说回来，虽然李家在西城区法院案外人异议之诉中错失了交付购房尾款从而排除执行的机会，但是，检察监督会不会让他们获得一次救济机会呢？当然，李家不停息地寻找救济路径，也让双方陷入无休止的诉讼拉锯战中……检察官在耐心解析案件全貌的基础上，积极引导双方当事人理性思考，形成合理预期。

　　为破解本案诉讼僵局、简化程序解决纠纷，检察官了解到大强与另一债权人小明相熟后，及时引入关联案件当事人小明共同参与协商，最终于今年1月28日促成三方达成和解：由老李将房屋尾款400万元交付执行，并从化解矛盾角度出发对大强、小明适当予以补偿；大强与小明对房屋尾款及补偿款按7/3比例进行分配，二人收到上述款项后，分别向两家法院申请解除对案涉房屋的查封。

　　为确保和解协议顺利执行，检察官与西城区法院、怀柔区法院执行法官进行充分沟通，并将和解协议及时移交执行法院，大强、小明收到案款后立即向法院申请解除对案涉房屋的查封。

　　今年2月，和解协议履行完毕，两个查封均已解除。对于这样的结果，拿到案款的大明、小强和保住房产的李家均表示满意。

　　随后，老李踏踏实实到法院履行最后一道程序，即请求判令办理房屋产权变更登记。6月28日，在购房合同有效、房款全部付清、两个查封已被解除的情况下，法院认为，小李夫妇请求办理房屋所有权转移登记手续的障碍已经消除，遂判决支持了李家的诉讼请求。

　　购买二手房，需及时办理房屋产权变更登记

　　房屋产权登记是房产归属的最重要判断依据。办案检察官在接受记者采访时强调，购买二手房，需及时办理房屋产权变更登记。如果暂时不能办理房屋产权登记，首先要确保购买之前房屋没有被查封，其次要尽快办理入住，并留存物业服务合同、缴费单据等。万一入住后发现因售房人原因遭遇法院查封，要及时向法院提出书面异议。

　　办案检察官告诉记者，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

　　“根据上述规定，一定要将剩余房款按照法院的要求及时交至法院。切记，此时购房人已经丧失了尾款支付的期限利益，应按法院要求，及时交付尾款，方能排除执行，保住房屋。”办案检察官指出，如果发现案涉房屋上有多个查封，也不必惊慌，只要将购房尾款交到首封法院，排除首封法院执行。此时排名其次的轮候查封自动转为首封，购房人持付清房款的证明到该法院提出执行异议排除执行即可。

原文链接：http://www.jsjc.gov.cn/shzs/fzzc/202209/t20220907_1434294.shtml
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