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江苏扬中：以个案监督推动房地产行业专项整治

　　不能让“霸王条款”侵害消费者权益

　　江苏扬中：以个案监督推动房地产行业专项整治

　　“专项检查后，我公司对所有购房合同都进行了核查，将格式合同中涉嫌侵害消费者合法权益的不公平条款全部删除，坚决杜绝‘霸王条款’事件再次发生。”近日，江苏省扬中市检察院就一起民事检察监督案开展回访工作时，案涉房地产开发商介绍道。

　　“检察官，你评评理，这不就是‘霸王条款’嘛！”2023年9月的一天，胡先生气冲冲地来到扬中市检察院，申请对其与某房地产开发商的房屋买卖合同纠纷案予以监督。

　　据胡先生介绍，2021年4月，他与某房地产开发商签订了购房合同，合同约定2021年5月他须全部交清购房款。签订该合同时，开发商告知胡先生，如果逾期交款，每日就要以剩余房款的万分之一支付违约金。在随后的几个月里，胡先生分4次支付了部分购房款，剩余22万元未支付。2021年11月，开发商以拖欠购房款为由将胡先生告上了法庭，要求他按日万分之五的标准支付违约金。

　　2021年12月，扬中市法院作出一审判决，要求胡先生按合同中《补充协议》载明的日万分之五标准支付违约金。该判决生效后，胡先生于2022年5月向镇江市中级法院申请再审，镇江市中级法院逾期未对胡先生的再审申请作出裁定。2023年9月，该案进入执行程序后，胡先生向扬中市检察院申请监督。

　　“违约金翻了5倍，你完全不知情吗？”翻看胡先生提供的合同、判决书等材料后，承办检察官询问胡先生。“买房的时候开发商说购房合同是格式合同，让我着重看一下价格即可，我根本不知道后面还附有《补充协议》，并且关于变更违约金支付标准的内容字很小，密密麻麻几十张纸，我稀里糊涂地就签了字。”胡先生说。

　　违约金约定条款属于民法典规定的与对方有重大利害关系的条款，提供格式条款的一方应就该条款采取合理的方式提示对方注意。受理该案后，扬中市检察院就该案专门召开检委会会议研究讨论。

　　会上，承办检察官提出，该案中开发商对变更违约金支付标准的条款未作任何单独告知，也未通过字体加粗或变换字体等方式对该内容进行提示，违背了民法典规定的公平原则，因此，《补充协议》中关于加重买受人逾期付款违约责任、减轻出卖人逾期交房违约责任的条款应当依法认定为无效。2023年9月26日，扬中市检察院向扬中市法院提出再审检察建议。

　　为了妥善解决矛盾纠纷，承办检察官还就案件事实对开发商进行了释法说理。开发商表示有和解意愿后，扬中市检察院依据《人民检察院民事诉讼监督规则》有关规定，联合扬中市法院共同引导双方和解。最终，胡先生和房地产开发商达成了和解协议，胡先生以日万分之一的标准支付了违约金，并顺利拿到了新房。

　　为延伸监督质效，进一步规范扬中市辖区内房地产销售市场秩序，维护消费者合法权益，今年1月，扬中市检察院分别向扬中市市场监督管理局、扬中市住房和城乡建设局发出社会治理检察建议，建议其针对房地产销售领域不公平格式条款开展专项整治工作，引导、督促和警示房地产开发经营者依法拟定和使用格式条款，全面提升维护消费者合法权益的自觉性。

　　收到检察建议后，3月，扬中市市场监督管理局邀请扬中市住房和城乡建设局对主城区范围内的9家房地产公司开展专项检查，并邀请扬中市检察院监督。其间，行政机关共收集消费者签订的商品房买卖合同36份，报专业机构审查。

　　“在商品房买卖合同专项检查中，我局对可能侵害购房者权益的不公平条款及补充条款进行了重点审查，对‘主合同约定双方违约责任后，通过签订《补充协议》对违约责任进行补充和变更’‘通过格式条款约定其自身原因违约时，仅需退还定金而不必附加利息或赔偿’等‘霸王条款’进行了重点查处，责令3家房地产开发商及时撤换相关格式合同文本。”5月27日，扬中市检察院收到扬中市市场监督管理局的复函。

　　（记者管莹 通讯员张晋毓 崔星丹）

原文链接：https://www.spp.gov.cn/spp/dfjcdt/202408/t20240807_662603.shtml
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