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借名买房纠纷中，借名人能否阻却法院强制执行

　　

　　文/尤萍

　　江苏省苏州市相城区人民检察院

　　基本案情

　　2015年12月24日，周某（乙方、买受人）与某开发公司（甲方、出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定甲方向乙方出售一套总价为300万的毛坯房，由买受人以贷款方式付款，首付为总价款的30%。剩余房款周某通过向银行按揭贷款的方式付清。因周某未及时付清贷款，2020年9月11日，银行向法院起诉，要求周某履行还款义务，法院判决周某履行还款义务。后银行向法院提出强制执行申请，因周某名下并无存款，法院拟对涉案房屋进行司法拍卖。后李某（周某生母）向法院提出执行异议，认为其系涉案房屋的实际所有人，要求法院中止执行。李某辩称2015年其为了改善生活，就借用女儿周某的名字买房，并将房屋登记在周某名下，首付款均由其付清，银行贷款利息的偿还系其每月向周某转账，周某再向银行转账的方式偿还，房屋由李某装修并实际使用居住。周某对此予以承认，但认为双方并未达成借名买房的合意，房屋系母亲赠与。

　　分歧观点

　　本案的争议焦点之一：李某与周某之间借名买房的事实是否成立？

　　第一种观点认为，双方之间系房屋赠与关系。理由是：鉴于李某系周某的母亲，在双方未签订借名买房协议的情况下，可以认为是李某赠与女儿资金购房。

　　第二种观点认为，双方之间系借名买房关系。理由是：借名买房合同关系的成立不以书面合同为必要条件，本案出资、还贷均由李某支付，且涉案房屋一直由李某占有使用。

　　本案的争议焦点之二：金钱债权人申请强制执行登记于出名人名下的不动产时，借名人能否以其系实际权利人排除强制执行？

　　第一种观点认为，借名人享有事实物权，应遵循实质重于形式原则，享有事实物权的借名人可以排除强制执行。

　　第二种观点认为，借名人对出名人享有债权请求权，并未取得不动产所有权，原则上不能排除强制执行。

　　评析意见

　　两个争议，笔者均同意第二种观点。首先，李某与周某之间借名买房事实成立，理由如下：

　　第一、从李某借名买房的原因来看，为改善住房条件，规避当地房屋限购政策，李某借用女儿周某资格买房可享受购买首套房的优惠政策，上述理由具有一定的合理性。在双方均无书面证据的情形下，应当依据常理、常情进行合理判断。

　　第二、从出资情况及贷款偿还情况来看，首付款共计90万均由李某出资（其中60万系李某卖掉名下房产所得，30万系其向哥哥借款所得，有银行转账记录予以证实），对此周某不予否认，但认为上述出资系母亲赠与其买房，但并未进一步提供证据证明。此外结合周某的财务状况及还款能力，25周岁的周某，有工作但并不固定，在其未能对李某出资原因进行合理解释，且未能提供证据推翻李某借名买房主张的情况下，可以认定李某系实际出资人。

　　第三、从贷款偿还情况来看，虽然贷款本息系从周某名下的银行账户进行扣划，但李某每个月均将还贷款项转给周某，还贷银行卡亦由李某保管，周某未能提供证据证明李某的转款系支付租金或偿还借款等用途的情况下，可以认定周某支付的首付款是受李某委托代为支付，每月房屋按揭贷款均由李某支付，首付款和月付贷款的支付均与周某无关。

　　第四、从房屋实际占有使用情况来看，购买房屋后，李某进行了装修，取得了房屋钥匙，办理了入住手续，并一直居住使用至今。

　　借名买房纠纷案件中，借名人与出名人之间往往具有特殊身份关系，因当事人之间具有较强的互信，借名买房合意大多以口头形式达成，缺乏书面约定，产生纠纷时，当事人对借名事实的认定标准及举证责任分配存在争议。本案中，因双方并无书面协议，故从借名买房的原因、实际出资以及房屋占有使用情况来看，可以认定案涉房屋系李某借女儿周某名义购买，双方之间达成借名买房的合意具有高度盖然性。

　　其次，原则上李某不能排除银行的强制执行，仅在涉及生存利益时例外。

　　关于借名人的权利性质理论上一直存在争议。笔者认为，借名人不享有涉案房产物权，仅享有债权请求权。我国不动产物权变动以登记生效为原则，以登记对抗为例外。不动产登记簿上记载的所有权人当然被视作房屋的真实权利人。故借名人并不享有房屋所有权，仅享有对出名人的债权。权衡借名人与申请执行人的债权，因债权具有平等性，原则上借名人的债权无法排除强制执行，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人物权期待权的适用条件：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，借名买房大部分都是为了规避法律法规、国家政策或者逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下，主观上存在明显过错，因不符合第（四）项要求而难以参照适用。

　　但是笔者认为，在涉及借名人的生存利益时可以例外地排除强制执行。具体到本案中，基于李某的生存利益考量，可排除强制执行，理由如下：

　　第一、区别于一般的投资买房，涉案房屋系李某为了改善住房条件，用于居住。笔者认为，应涵盖在生存利益保护的范畴里。

　　第二、李某名下已无其他可以用于居住的房屋。李某为了筹集涉案房屋的首付款，将原来名下的房屋卖掉之后，其名下已无其他可以用于居住的房屋。此外，最高人民法院在《九民纪要》理解与适用中提出，若借名人数年前已经出售房屋，仅因未办理变更登记手续而名下仍有房产的，此时需贯彻“穿透式”原则，实质性判断借名人是否存在生存利益。

　　综上所述，笔者认为，原则上不应当允许不动产借名人排除强制执行，仅在涉及生存利益保护的情况下，可设置例外规则。

　　司法实践中，借名买房引发的诉讼频发，就借名人与出名人的借名买房合同效力及履行问题、第三人与借名人之间的权利冲突一度成为诉讼中各方争议焦点。比如本案中，出名人因个人债务涉诉进入财产保全或执行程序，登记在其名下的房屋因形式上登记在出名人名下，当然地被执行法院视为责任财产，涉案房屋会被法院查封并执行。此时，借名人的救济渠道通常只有提起执行异议之诉，以其为房屋实际所有者为由要求解除冻结或不予执行。但基于外观主义与保护善意第三人的价值取向，司法实践一般认为借名人的主张无法对抗出名人的债权人。在此种情形下，借名人往往被苛以繁重的证明责任，其往往需要对存在借名购房合同、自身缴纳购房款、自身实际占有房屋以及借名买房合同是否损害国家利益等情况进行证明，否则其异议通常会被驳回。借名人只能追究出名人的损害赔偿责任，无法取得房屋所有权。因此笔者提醒，借名买房存在极大的风险，法律并不建议采用借名购房的形式进行房屋买卖，尤其是以借名买房的形式转移财产或者规避债务的，情节严重的可能构成犯罪。

原文链接：http://www.jsjc.gov.cn/qingfengyuan/202212/t20221214_1464788.shtml
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